Bonhôte-Immobilier Jahresbericht 2018-2019

Geschäftsbericht und Ausblick

Jahresbericht

Der Nettoinventarwert per 31. März 2019 beläuft sich einschliesslich sämtlicher Kosten für Gutachten und den Erwerb von Liegenschaften auf CHF 119.00 je Anteil, was einem Anstieg von CHF 1.05 gegenüber 2018 entspricht.

Das Nettobetriebsergebnis für das Geschäftsjahr beläuft sich auf CHF 19‘750‘843.93. Die gegenüber dem Vorjahr auf CHF 3.15 erhöhte Dividende wird am 11. Juli 2019 ausgeschüttet.

Am 18. Juni 2019 wurde ein Anteil von Bonhôte-Immobilier zu rund CHF 138,50 an der Schweizer Börse gehandelt. Auf dieser Kursbasis beträgt die Prämie zum Inventarwert 16,38%; damit liegt sie unter dem Durchschnitt der kotierten Immobilienfonds.

Der mittlere gewichtete Nettodiskontsatz beträgt 3,71%, während sich das gewichtete durchschnittliche Verhältnis zwischen Mieterspiegel und Verkehrswert des bewirtschafteten Immobilienbestandes auf 5,68% beläuft. Auf Grundlage des Mieterspiegels ergibt sich folgende geografische Aufteilung auf die sechs Westschweizer Kantone: Neuenburg 15,27%, Waadt 44,17%, Genf 34,10%, Freiburg 3,33%, Jura 1,78% und Wallis 1,35%. Die Mieterträge stammen zu 74,41% aus Wohnungen, zu 19,49% aus Gewerbe- oder Büroräumlichkeiten und zu 6,10% aus Garagen und sonstigen Objekten.

Das Geschäftsjahr wurde mit einem erheblichen Anstieg der Steuerbelastung abgeschlossen, was auf zwei Faktoren zurückzuführen ist. Einerseits auf den tieferen Kapitalisierungssatz zur Bestimmung des Steuerwerts der Immobilien in Genf, und andererseits auf den verspäteten Eingang der definitiven Steuerrechnungen der Kantone für die Periode von 2011 bis 2014, die höher ausfielen als in der Steuerrückstellung berücksichtigt worden war.

Im Geschäftsjahr 2017-2018 konnten die Anleger zum zweiten Jahr in Folge gemäss Emissionsprospekt zwischen einer Bardividende und neuen Fondsanteilen wählen. Im Bereich der Immobilienfonds ist und bleibt diese Lösung einmalig. 67% der Anteilsinhaber – gegenüber 53% im Jahr 2017 – haben ihre Dividende in Form von Anteilen bezogen, was 109’520 neuen Anteilen entspricht. Mit dieser Transaktion konnte sich der Anlagefonds Mittel in der Höhe von rund 12,7 Millionen Franken beschaffen, was einmal mehr das Vertrauen der Anleger in den Fonds Bonhôte-Immobilier belegt. Die Anleger werden auch dieses Jahr wieder zwischen einer Bardividende und neuen Fondsanteilen wählen können.

Umfeld 

Die praktisch allgemeine Erholung des Weltwirtschaftswachstums im Jahr 2018 hat dazu geführt, dass die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte leicht angezogen haben. Die Anleger sind von einer progressiven Normalisierung der Geldpolitik im Kielwasser der von der US-Notenbank eingeleiteten Politik ausgegangen. Trotz der robusten Erholung erwies sich die Wachstumsbeschleunigung jedoch nicht als nachhaltig, und die Europäische Zentralbank (EZB) musste ihre Pläne einer Zinserhöhung rasch aufgeben. Sie wollte die Anleger sogar mit dem Versprechen beruhigen, die Wirtschaft bis Ende 2019 mit massiven Liquiditätsspritzen zu versorgen. Aufgrund des starken Schweizer Frankens hat die SNB zurzeit keine Möglichkeit, sich von der Politik der EZB zu distanzieren und sieht sich dazu gezwungen, ihre Negativzinspolitik fortzusetzen, obwohl sie in ihren Stellungsnahmen regelmässig auf die negativen Begleiterscheinungen dieser Politik verweist. Die Wahrnehmung, dass die Tiefzinsperiode sehr viel länger als bisher angenommen anhalten könnte, verursachte einen erneuten Rückgang der langfristigen Zinsen. So fielen auch die 10-jährigen Swapsätze in den negativen Bereich, was zu einem erneuten Rückgang der Hypothekarzinsen führte. Manche Finanzakteure zögern nicht mehr, 10-jährige Hypotheken zu Sätzen unter 1% anzubieten.

Dieses für den Immobilienmarkt äusserst günstige Umfeld führt jedoch dazu, dass immer noch neue Bauvorhaben lanciert werden, obwohl sich die Nachfrage infolge der verlangsamten Einwanderung in unser Land abschwächt. Somit sind nur die besten Projekte erfolgreich, während die anderen Leerstände von bis zu 15% verzeichnen.

Trotz des grossen Angebots sind die Preise nicht zurückgegangen. Sie werden durch die solide Nachfrage seitens der Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften gestützt, die Anlagealternativen finden müssen, damit die nachteiligen Folgen der Negativzinsen nicht zu stark ins Gewicht fallen.

Immobilienportfolio

In diesem Zeitraum hat Bonhôte-Immobilier eine Anlagephilosophie verfolgt, welche die Sicherung der Rendite in den Vordergrund stellt und das Akquisitionspotential begrenzt.

Zur Aufrechterhaltung der Dynamik des Fonds führen wir parallel zur Entwicklung neuer Projekte die Renovierungsarbeiten an unseren Gebäuden fort. Um den Marktbedürfnissen zu entsprechen, haben die Verjüngung unseres Immobilienparks durch neue Investitionen und die Schöpfung von Mehrwert durch die interne Entwicklung des Portfolios nach wie vor erste Priorität. Mit dem Ziel, die Attraktivität des Portfolios zu garantieren, haben wir folgende wichtigen Projekte und Arbeiten in Angriff genommen:

In Delémont wurde die Kommerzialisierung der Eigentumswohnungen abgeschlossen. Mit dem Verkauf aller 12 Stadtvillen und der Vermietung der 52 Wohnungen mit unterschiedlicher Typologie wurde das Postulat dieses Projekts erfüllt.

In Morges wurden das Gebäude mit gemischter Nutzung der «Les Résidences du Lac» etappenweise vergeben. Die ersten Mieter sind dieses Frühjahr eingezogen. Die Qualität, die unübersehbare Präsenz und die zentrale Lage der Überbauung in Ufernähe sorgten bereits am ersten und einzigen Tag der offenen Tür für Begeisterung. Über 80% der 35 1½- bis 5½-Zimmer-Wohnungen sind bereits vermietet. Auch bei den 1’800 m2 umfassenden modernen und funktionellen Gewerbe- und Büroräumlichkeiten, die gemäss den Wünschen des Mieters fertig gestellt werden können, ist das Interesse gross. Nach den Reservierungen folgt nun die Phase der Langzeitvermietung. Die Realisierung dieses Projekts ist somit ein weiterer Erfolg für unseren Fonds.

In Vevey wurden die dritte und die vierte Etappe der Renovierung des denkmalgeschützten historischen Gebäudes an der rue de Lausanne 8 bis 14 wie geplant vor dem Beginn der Fête des Vignerons in diesem Sommer abgeschlossen. Somit werden die an diesem Anlass erwarteten mehreren hunderttausend Besucher die Erhaltung dieses Kulturguts mit seiner geschichtsträchtigen Substanz und seinen von der Stadt äusserst geschätzten historischen Komponenten bewundern können. Nach dem Abschluss dieses aussergewöhnlichen Anlasses, der einmal pro Generation stattfindet, werden die Renovierungs- und Aufwertungsarbeiten an der Av. de la Gare 17 bis 21 diesen Herbst wieder aufgenommen.

In Neuchâtel konnte die Rohbauphase des Wohnhauses mit 15 Eigentumswohnungen in hohem Ausführungsstandard an der rue des Saars 19 abgeschlossen werden. Bereits jetzt kann die wunderbare Aussicht bewundert werden, welche die künftigen Eigentümer auf den See und die Alpen geniessen werden. Dank dieser Qualitäten sowie der idealen Lage mit Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe sind bereits zahlreiche Anmeldungen eingegangen. Die glücklichen Eigentümer werden die Wohnungen im Frühjahr 2020 beziehen können. Gleichzeitig wird die Entwicklung der Parzelle von Beauregard gemäss der Roadmap weiter vorangetrieben. Die ersten städtebaulichen Studien wurden den Gemeinde- und Kantonsbehörden vorgestellt. Diese haben bestätigt, uns bei diesem Projekt begleiten zu wollen und freuen sich über das ambitiöse Vorhaben. Im Bewusstsein über die Bedeutung der Entwicklung dieses Quartiers wurde ein multidisziplinäres Projektatelier von der Stadt Neuchâtel in enger Zusammenarbeit mit Bonhôte-Immobilier organisiert. Zurzeit wird ein Projektwettbewerb im offenen Verfahren vorbereitet. Die Ergebnisse sollten im 1. Quartal 2020 vorliegen, damit das offizielle Verfahren eingeleitet werden kann.

Im Jahr 2017 wurden fünf renommierte Genfer Architekturbüros mit der Durchführung von Studien über eine Aufstockung, eine Fassadenrenovierung sowie das Verdichtungspotenzial des Gebäudes an der rue Hofmann 4 bis 8, route de Meyrin, beauftragt. Angesichts der sehr unterschiedlichen Ansätze, die unterbreitet wurden, musste 2018 eine Phase der Vertiefung durchgeführt werden, indem die Projektziele auf Grundlage der Vorteile und Mängel der Studien definiert wurden. Nach der Analyse des aus Fachpersonen bestehenden Jurykollegiums wurde das Projekt des Architekturbüros Lacroix Chessex Architects in Genf einstimmig gewählt. Die zweistöckige Aufstockung wird den Bau von rund 30 neuen Wohnungen in einem Gebäude ermöglichen, das über eine ideale Lage an der Kreuzung zwischen dem Bahnhof Cornavin und den Vereinten Nationen verfügt. Die Gesamtkosten des Projekts werden zum heutigen Stand der Entwicklung auf 20 bis 25 Millionen Franken geschätzt.

Perspektiven und Strategie

Kommunikation und Visibilität von Bonhôte-Immobilier sind Prioritäten, die in einer verstärkten Präsenz des Fonds bei seinen Partnern zum Ausdruck kommen. Es ist von vorrangiger Bedeutung, die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes, der sich in stetigem Wandel befindet, hautnah zu verfolgen. Dank der durch die Verstärkung unserer Teams erzielten Optimierung bei der Verwaltung unseres Immobilienportfolios blicken wir mit Vertrauen in die Zukunft.

Bonhôte-Immobilier wird auch in Zukunft zu den führenden Akteuren auf dem Westschweizer Immobilienmarkt zählen. Um die Diversifikation seines Immobilienportfolios aufrecht zu erhalten, werden neue Regionen im Hinblick auf attraktive Immobilienanlagen geprüft.

Im Fokus des Prüfungsausschusses stehen das Seeland sowie die Kantone Bern, Freiburg, Solothurn und Basel, wobei aber auch die anderen Westschweizer Kantone im Blickwinkel behalten werden.

Kennzahlen

Der komplette Bericht kann hier im PDF-Format heruntergeladen werden