Bonhôte-Immobilier Rapport annuel 2018-2019

Rapport d’activité et perspectives

Rapport de gestion

La valeur nette d’inventaire au 31 mars 2019, incluant tous les frais d’expertise et d’acquisition des immeubles, s’établit à CHF 119,00 la part, soit en progression de CHF 1,05 par rapport à 2018.

Le résultat net d’exploitation de l’exercice s’élève à CHF 19’750’843,93. Le versement du dividende unitaire de CHF 3,15, en hausse par rapport à l’exercice précédent, aura lieu le 11 juillet 2019. 

En date du 18 juin 2019, le titre de Bonhôte-Immobilier s’échangeait à la bourse suisse autour de CHF 138,50. Sur cette base de cours, la prime par rapport à la valeur d’inventaire est de 16,38%, ce qui est inférieur à la moyenne des fonds de placement immobiliers cotés.

Le taux d’escompte net moyen pondéré s’inscrit à 3,71%, alors que le ratio moyen pondéré entre l’état locatif et la valeur vénale du parc en exploitation est de 5,68%. La répartition géographique selon l’état locatif couvre les 6 cantons romands: Neuchâtel 15,27%, Vaud 44,17%, Genève 34,10%, Fribourg 3,33%, Jura 1,78% et Valais 1,35%. Les revenus locatifs proviennent par ailleurs à 74,41% de logements, à 19,49% de surfaces commerciales et administratives, ainsi qu’à 6,10% de garages et des divers.

Cet exercice se termine sur une hausse significative de la charge fiscale. Ceci est lié à deux éléments : d’un côté, la baisse du taux de capitalisation immobilier déterminant la valeur fiscale des immeubles à Genève, de l’autre, la réception tardive des taxations définitives des cantons pour la période de 2011 à 2014, qui se sont avérées plus élevées que la provision d’impôts calculée.

Lors de l’exercice 2017-2018 et pour la deuxième année consécutive, les investisseurs avaient pu choisir de percevoir leur dividende en espèces ou sous forme de nouvelle(s) part(s) selon le prospectus d’émission. Cela reste une solution unique dans le domaine des fonds immobiliers. Au final, 67% des détenteurs de parts ont choisi de prendre leur dividende en titres, contre 53% pour l’émission 2017, représentant 109’520 nouvelles parts. Cette opération a permis de lever environ 12,7 millions de francs. Elle démontre une nouvelle fois la confiance que les investisseurs accordent au fonds Bonhôte-Immobilier. Cette option est à nouveau reconduite cette année.

Environnement 

La reprise quasi généralisée de la croissance au niveau mondial en 2018 a entraîné une légère tension sur les taux d’intérêt durant la seconde partie de l’année. Les investisseurs ont anticipé une normalisation progressive des politiques monétaires dans le sillage de celle entamée aux Etats-Unis. Toutefois, la robustesse de la reprise n’a pas suffi à rendre pérenne cette accélération de la croissance et la Banque centrale européenne (BCE) a rapidement dû abandonner toute velléité de hausse de taux. Elle a même voulu rassurer le marché en garantissant l’injection massive de liquidités jusqu’à fin 2019. La Banque nationale suisse (BNS) n’a actuellement aucun moyen de se distancer de la politique de la BCE en raison de la force persistante du franc et doit se résoudre à poursuivre sa politique de taux négatif. Ceci même si elle en souligne régulièrement les effets pervers dans son discours. La perception que la période de taux bas pourrait s’étendre sur une période bien plus longue que prévu jusqu’à présent s’est traduite par une nouvelle baisse des taux à long terme. Ainsi, les taux swaps à 10 ans sont eux aussi revenus en territoire négatif, ce qui a conduit à une nouvelle baisse des taux hypothécaires. Certains acteurs du financement n’hésitent plus à offrir des taux inférieurs à 1% sur des échéances à 10 ans.

Cet environnement de taux très favorable au marché immobilier provoque toutefois toujours le lancement de nombreuses constructions, alors même que la demande faiblit suite au ralentissement de l’immigration dans notre pays. Ainsi, seuls les meilleurs projets enregistrent un succès. Les autres languissent avec des taux de vacance qui peuvent atteindre 15%.
Malgré cette offre abondante, les prix n’ont pas reculé, soutenus qu’ils sont par la solide demande d’investissement de la part des caisses de pension et des compagnies d’assurances qui doivent absolument trouver des alternatives pour ne pas subir l’impact des taux d’intérêt négatifs.

Portefeuille immobilier

Durant cette période, Bonhôte-Immobilier a appliqué une philosophie d’investissement basée sur un rendement protecteur, limitant le potentiel d’acquisition.

Dans le but de maintenir notre dynamique, les travaux de rénovation sur nos immeubles se poursuivent parallèlement au développement de nouveaux projets. Rajeunir notre parc immobilier par de nouveaux investissements et par la création de valeur à travers le développement interne du portefeuille reste une priorité afin de répondre aux besoins du marché. Pour garantir l’attractivité du portefeuille, nous pouvons mentionner les principaux nouveaux projets / travaux / études suivants :

A Delémont, la commercialisation des lots en PPE est terminée. Ce succès permet de respecter le postulat retenu pour cette opération, soit la vente totale des 12 villas urbaines et la location des 52 appartements de typologies diverses.

A Morges, l’ensemble mixte « Les Résidences du Lac » a été remis par étape et a accueilli ses premiers locataires au printemps. La qualité de l’objet, sa centralité, sa visibilité et l’environnement des rives du lac Léman ont suscité l’engouement dès l’unique journée de portes ouvertes. Plus de 80% des 35 logements de 1½ à 5½ pièces ont trouvé preneur. Concernant les 1800 m2 de surfaces administratives et commerciales, l’intérêt est vif ici aussi pour installer son enseigne dans ces nouveaux espaces modernes et fonctionnels aménagés au gré du preneur. La signature de baux commerciaux de longue durée succède aux réservations. Cette réalisation est une nouvelle réussite pour le fonds.

A Vevey, l’immeuble classé monument historique 8 à 14, rue de Lausanne, a vu l’achèvement de la troisième et de la quatrième étape de sa restauration dans le respect du calendrier de la Fête des Vignerons organisée cet été. Les centaines de milliers de visiteurs attendus pour cette manifestation pourront ainsi admirer la conservation de l’objet patrimonial, sa perpétuation dans le temps et ses composantes historiques très appréciées par la ville. Les étapes de restauration et de valorisation au 17 à 21, av. de la Gare, se poursuivront cet automne après le déroulement de cet événement exceptionnel qui se tient une fois par génération.

A Neuchâtel, au 119, rue des Saars, le gros-œuvre de l’immeuble résidentiel constitué de 15 appartements en PPE de standing est terminé. On peut d’ores et déjà admirer la relation que les futurs acquéreurs auront avec le lac et les Alpes. Ces qualités, alliées à une implantation idéale à proximité de toutes les commodités, provoquent une affluence d’inscriptions. Les heureux copropriétaires pourront prendre possession de leur bien au printemps 2020. Parallèlement, le développement de la parcelle de Beauregard suit son carnet de route. Les premières études urbanistiques ont été présentées aux autorités communales et cantonales. Ces dernières nous ont confirmé leur volonté de nous accompagner dans nos démarches et se réjouissent de cet ambitieux projet. Conscient de l’enjeu du développement de ce quartier sur un site exceptionnel, un atelier de projet pluridisciplinaire a été organisé par la Ville de Neuchâtel, en étroite collaboration avec Bonhôte-Immobilier. La préparation d’un concours de projets d’architecture en procédure ouverte est en cours. L’objectif est d’avoir les résultats le 1er trimestre 2020 afin de permettre de lancer les procédures officielles.

A Genève, un mandat d’études parallèles a été initié en 2017 auprès de cinq bureaux d’architectes invités pour mener des réflexions sur le rehaussement, la rénovation des façades et le potentiel de densification sur l’objet 1, rue Hoffmann - 4 à 8, rte de Meyrin. Nourrie par la variété des approches proposées par les mandataires, une phase d’approfondissement a été nécessaire en 2018 qui a permis de préciser les axes de travail à partir des atouts et des lacunes qui sont apparus dans les résultats. Après l’analyse du collège du jury, composé de professionnels, le projet du bureau Lacroix Chessex Architectes à Genève a été désigné lauréat à l’unanimité. La surélévation de deux niveaux permettra la création d’environ 30 nouveaux appartements dans un immeuble parfaitement situé au carrefour entre la gare Cornavin et les Nations-Unies. Le coût global de l’opération est estimé, selon le développement du projet, entre 20 et 25 millions de francs.

Perspectives et stratégie

La communication et la visibilité de Bonhôte-Immobilier sont des priorités qui se traduisent par une présence accrue auprès de ses partenaires. Il est primordial d’être à l’écoute de l’évolution du marché immobilier en Suisse qui est en constante mutation. L’optimisation de la gestion de notre portefeuille par le renforcement de notre équipe de gestionnaires nous donne confiance en l’avenir. Bonhôte-Immobilier continuera d’être un acteur important de l’immobilier en Suisse occidentale et, afin de maintenir une diversité de son parc immobilier, de nouvelles régions sont prospectées pour conclure des opportunités d’investissements immobiliers. La région du Seeland, les cantons de Berne, de Fribourg, de Soleure et de Bâle sont favorisés par la cellule de prospection qui garde cependant un œil attentif sur les autres cantons romands.

Chiffres-clés

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