Analyse Juli 2016

Der Immobiliencrash lässt auf sich warten!

In der Schweiz wird seit Jahren ein unmittelbar bevorstehender Immobiliencrash angekündigt. In Wirklichkeit befindet sich der Markt jedoch in recht guter Verfassung und die erwartete Korrektur ist noch immer nicht eingetreten. Es gibt jedoch einige Faktoren, die auf eine eher düstere Zukunft der Immobilienpreise schliessen lassen. Diese haben in einigen Regionen des Landes ein Niveau erreicht, welches die Finanzkraft der Bevölkerung übersteigt. Zudem nimmt das Immobilienangebot immer weiter zu, obwohl die Nachfrage durch die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative vom 9. Februar 2014 gedämpft werden könnte.

Die Resistenz des Marktes erklärt sich durch die Tatsache, dass die drei verschiedenen Segmente, aus denen sich dieser Wirtschaftszweig zusammensetzt – Stockwerkeigentum, Ein- und Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien – unterschiedlichen Einflussfaktoren ausgesetzt sind. Besonders schwierig ist die Situation im ersten Segment. Der Preisanstieg hat die Regierung und die Schweizerische Nationalbank dazu veranlasst, Massnahmen gegen eine Überhitzung des Marktes einzuführen (siehe Abb. 1). Diese Einschränkungen wurden in Bezug auf die Eigenmittel, den Erwerb von Wohneigentum mit Mitteln der 2. Säule und die Verpflichtung zur Amortisation der Hypotheken umgesetzt. Diese Bestimmungen haben auch die Banken zu einer vorsichtigeren Politik bei der Hypothekenvergabe veranlasst. Im Weiteren stehen die Preise in diesem Segment unter Druck, da sich das Angebot ausgeweitet hat. So ist in verschiedenen Regionen des Landes ein leichter Preisrückgang zu beobachten, insbesondere in der Genferseeregion. Ein Teil des überschüssigen Angebots taucht auch auf dem Markt für Mietwohnungen wieder auf.

Institutionelle Anleger investieren vor allem in Immobilien

Im Segment der Renditeimmobilien besteht eine enorme Nachfrage seitens der institutionellen Anleger. Hier finden sie trotz der geringen Renditen immer noch eine attraktive Alternative zu Obligationenanlagen. Im Vergleich zu den negativen Renditen der schweizerischen Bundesanleihen erscheint ein Nettoertrag von 3% immer noch als hoch. Über einen Zeitraum von 10 Jahren wirft eine Immobilie einen kumulierten Cash-Flow von rund 30% ab. Wird derselbe Betrag in eine Anleihe der Schweizerischen Eidgenossenschaft investiert, resultiert hingegen ein Verlust von 5%. Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen, die einen sehr langen Anlagehorizont haben, gehen daher davon aus, dass sie gegen einen Wertverlust bei den Immobilien sehr gut geschützt sind. So investieren die institutionellen Anleger vor allem in Immobilien aufgrund mangelnder Visibilität und der hohen Volatilität bei den Aktien wie auch bei Negativzinsen auf Liquiditäten und sicheren Anlagen.

Im Bereich der Geschäftsimmobilien ergibt sich ein ganz anderes Bild. Auch hier ist die Marktsituation je nach Region recht unterschiedlich. Das Angebot neuer Geschäftsräume ist stark angestiegen, obwohl verschiedene Wirtschaftssektoren eine schwierige Phase durchlaufen und ihre Kosten durch eine Verringerung der genutzten Flächen zu reduzieren suchen. Diese Entwicklung ist vor allem in Genf spürbar, wo es bei den Banken zu zahlreichen Restrukturierungen und Übernahmen gekommen ist. Die frei gewordenen Flächen finden keine Abnehmer, oder dann nur zu einer – manchmal erheblich – tieferen Miete. Das grosse Angebot an Geschäftsimmobilien wirkt sich jedoch nicht auf das Preisniveau aus; die Eigentümer ziehen es vor, die Büroräumlichkeiten zu behalten, als sie zu einem Schleuderpreis zu verkaufen. Bei den Gewerbeflächen ist die Situation kaum besser. Die wachsenden Online-Verkäufe fressen den traditionellen Geschäften den Umsatz weg, womit der Mietkostenanteil ansteigt.

Ein gemeinsamer Faktor

Ein Faktor ist jedoch bei diesen drei Marktsegmenten gleich: Das Zinsniveau. Dieses ist so tief, dass auch sehr teure Objekte problemlos finanziert werden können (siehe Abb. 2). Die Kosten für eine Hypothek von einer Million Franken belaufen sich auf rund 10‘000 Franken, für eine Hypothek von 2 Millionen Franken sind es rund 20‘000 Franken. Es erstaunt daher nicht, dass jeder Eigentümer werden möchte.

Falls es nicht zu einem massiven Zinsanstieg kommt, ist ein Einbruch der Immobilienpreise somit praktisch ausgeschlossen. Es gibt einen einzigen Faktor, der einen äusserst negativen Einfluss ausüben könnte: Eine drastische und anhaltende Abschwächung der Wirtschaftstätigkeit, welche das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stark einschränken würde. Eine solche Entwicklung ist kurzfristig, jedoch nicht sehr wahrscheinlich. Vergessen wir jedoch nicht, dass bei einem Anstieg der Zinsen auf den historischen Durchschnitt von 3,5% bis 4% die heute lächerlich geringen Zinskosten um das drei- bis vierfache ansteigen würden...

Graph1