Bonhôte-Immobilier SICAV

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  Rekordhohe Mietzinseinnahmen von nahezu 59 Millionen

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  Anstieg des Gesamtvermögens um 10% auf über CHF 1,1 Milliarden

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  Dividendenerhöhung um 0,63% auf CHF 3.19 je Anteil

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  Entschlossene Fortführung des Programms der nachhaltigen Entwicklung

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  Umwandlung des Anlagefonds Bonhôte-Immobilier in eine SICAV

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  Erfolgreich abgeschlossene Kapitalerhöhung

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  1. Generalversammlung der SICAV am 13. Juli 2021

Geschäftsbericht und Ausblick

Jahresbericht

Der Nettoinventarwert per 31. März 2021 beläuft sich einschliesslich sämtlicher Kosten für Gutachten und den Erwerb von Liegenschaften auf CHF 121.85 je Anteil, was einem leichten Anstieg von CHF 0.05 gegenüber 2020 entspricht.

Das Nettobetriebsergebnis für das Geschäftsjahr beziffert sich auf CHF 24’463’504.82. Die gegenüber dem Vorjahr um 0,63% auf CHF 3.19 erhöhte Dividende wird am 30. Juli 2021 nach der Genehmigung durch die Generalversammlung ausgeschüttet. Diese guten Ergebnisse sind auf eine Kombination von Faktoren zurückzuführen, wie die rigorose Verwaltung, das solide aufgebaute Portfolio, die zum Teil aufgeschobenen Renovierungsarbeiten an den Gebäuden aufgrund der Pandemie und die geringere Steuerbelastung.

Bei allfälligen Fragen kontaktieren Sie bitte Herr Philippe Salvi, Co-Verwalter des Fonds

Kontakt

Am 14. Juni 2021 wurde ein Anteil von Bonhôte-Immobilier zu rund CHF 160.70 an der Schweizer Börse gehandelt.

Der mittlere gewichtete Nettodiskontsatz beträgt 3,52%, während das gewichtete durchschnittliche Verhältnis zwischen Mieterspiegel und Verkehrswert des bewirtschafteten Immobilienbestandes unverändert bei 5,47% liegt. Auf Grundlage des Mieterspiegels ergibt sich folgende geografische Aufteilung auf die sechs Westschweizer Kantone: Neuenburg 19,74%, Waadt 41,91%, Genf 30,49%, Freiburg 3,02%, Jura 1,59% und Wallis 1,21%. Dazu gekommen sind zwei Deutschschweizer Kantone, Thurgau mit 1,42% und Solothurn mit 0,62%. Die Mieterträge stammen zu 70% aus Wohnungen, zu 24% aus Gewerbe- oder Büroräumlichkeiten und zu 6% aus Garagen und sonstigen Objekten.

Im Geschäftsjahr 2019-2020 konnten die Anleger gemäss Emissionsprospekt das vierte Jahr in Folge zwischen einer Bardividende und neuen Fondsanteilen wählen. Im Bereich der Immobilienfonds ist diese Lösung immer noch einmalig. Letztlich haben rund 74% der Anteilsinhaber ihre Dividende in Form von Anteilen bezogen, was 121’318 neuen Anteilen entspricht. Mit dieser Transaktion konnte sich der Anlagefonds Mittel in der Höhe von rund CHF 15 Millionen beschaffen und damit den Kauf der beiden Gebäude in der Deutschschweiz zum Teil finanzieren. In der Hoffnung auf einen erneuten Erfolg soll diese Option auch dieses Jahr wieder angeboten werden.

Mir einem Wert der direkt verwalteten Immobilien von knapp 1,1 Milliarden Franken setzt der Anlagefonds Bonhôte-Immobilier SICAV sein Wachstum unter Einhaltung der strengen Rentabilitätskriterien fort, durch die er sich auszeichnet.

Das Geschäftsjahr 2020-2021 war von zahlreichen bedeutenden Ereignissen geprägt. Zu den wichtigsten zählen abgesehen von der erfolgreichen Kontrolle der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie, die neu ins Portfolio aufgenommenen Liegenschaften in der Deutschschweiz, die im Dezember 2020 durchgeführte Kapitalerhöhung und die Umwandlung des Anlagefonds in eine Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV):

• Unser Wunsch nach einer geografischen Diversifikation unseres Portfolios wurde durch den Erwerb eines ersten Wohngebäudes in Arbon (TG) und die praktisch umgehend darauf folgende Akquisition eines zweiten Wohngebäudes in Wangen bei Olten (SO) konkretisiert.
• Die im Dezember 2020 durchgeführte Kapitalerhöhung von Bonhôte-Immobilier war mit der Aufnahme von über CHF 78 Millionen ein Erfolg. Das aufgenommene Kapital ermöglichte die Akquisition des Business-Zentrums «Light Industrial» der Innoparc SA für CHF 54 Millionen sowie von vier Wohnimmobilien im Wert von über CHF 16 Millionen im Süden des Neuenburger Sees, in Vully-les-Lacs (VD). Bei diesen Akquisitionen handelt es sich um qualitativ hochstehende, nachhaltige und diversifizierte Investitionen mit einer ansprechenden Rendite für die Investoren.
• Die Umwandlung des vertraglichen Anlagefonds in eine Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV) ist seit dem 5. Januar 2021 wirksam. Diese Änderung der Rechtsform ändert nichts am steuerrechtlichen Status des Anlagefonds, der steuerbefreit bleibt. Für die Anleger entstehen keinerlei Kosten aus dieser Transaktion. Im Rahmen der neuen Struktur, die den Namen Bonhôte-Immobilier SICAV trägt, erhalten die Anteilsinhaber das Recht zur Teilnahme an der Generalversammlung der SICAV sowie ein entsprechendes Stimmrecht. Die derzeitige Fondsleitung, FidFund Management SA, wird per 1. April 2021 an CACEIS (Switzerland) SA übertragen. Die Depotbank, CACEIS Bank, Paris, succursale de Nyon/Suisse, bleibt unverändert, ebenso wie KPMG Genève als Hauptrevisionsstelle.

Der Verwaltungsrat der Bonhôte-Immobilier SICAV setzt sich aus drei hochqualifizierten Personen zusammen. Maître Yves de Coulon (Präsident, VR-Mitglied), Jean-Paul Jeckelmann (Vizepräsident, VR-Mitglied) und Géraldine Bosshart Brodard (VR-Mitglied) vereinen sämtliche Kompetenzen hinsichtlich Strategie, Vision und Recht, um den Fortbestand und die Entwicklung des Fonds zu gewährleisten.

Bonhôte-Immobilier SICAV freut sich ebenfalls über die beiden neuen Experten, Driss Agramelal und Yves Cachemaille, welche die angekündigten Abgänge von Stéphane Picci und Oliver Bettens ersetzen und das bestehende Team der unabhängigen Schätzungsexperten ergänzen.

Stéphane Picci tritt der Banque Bonhôte & Cie SA als stellvertretender Verwalter der SICAV bei.

Umfeld

Zu Beginn der Gesundheitskrise sind grosse Befürchtungen hinsichtlich der Entwicklung des Immobilienmarktes aufgekommen, vor allem in Zusammenhang mit den Auswirkungen auf die wirtschaftliche Gesundheit von Unternehmen, Eigentümern und Mietern. Diese Unsicherheiten waren jedoch nur von kurzer Dauer, da die Regierungen und Währungsbehörden massive Massnahmen ergriffen, um den Grossteil der durch Covid-19 verursachten negativen Auswirkungen rasch zu kompensieren. So blieb die finanzielle Leistungsfähigkeit der meisten Akteure erhalten, was die Risiken von Zahlungsausfällen und Zwangsliquidationen reduzierte. Der Markt profitierte jedoch einmal mehr von der umfangreichen Liquidität, die durch die äusserst expansive Geldpolitik der SNB sowie aller anderen Zentralbanken weltweit zur Verfügung gestellt wurde. Diese geldpolitische Stimulierung drückte die Zinsen noch einmal nach unten und machte den Kauf von Immobilien attraktiver. Daher kam es in der Folge nicht zu der erwarteten Preiskorrektur, sondern sogar zu insgesamt leicht steigenden Preisen.

Es wurde viel über die langfristigen Folgen der Zunahme von Homeoffice für die Nachfrage nach Wohnraum und Büroflächen diskutiert. Während es einen Konsens zu geben scheint, dass der Bedarf an Büroflächen wahrscheinlich abnehmen wird, sind die Auswirkungen für den individuellen Wohnraum weniger deutlich. Tatsächlich versiegte die anfängliche «Abwanderungswelle» von der Stadt aufs Land rasch, sobald sich die gesundheitliche Situation entspannte. Sollte sich diese Verlagerung aufs Land fortsetzen, könnte dies eine gewisse Entlastung für die Städte bedeuten, die mit der stetig steigenden Nachfrage nicht Schritt halten können.

Bei den Büroflächen hat die Umstrukturierung noch nicht stattgefunden, befindet sich aber in Planung. Die ersten Auswirkungen dürften sich in zwei oder drei Jahren zeigen. In der Zwischenzeit werden die Änderungen geplant und die Mietverträge neu verhandelt. Es wäre jedoch falsch, davon auszugehen, dass alle Räumlichkeiten betroffen sind. Grössere Flächen scheinen für die Umsetzung von Kostensenkungsmassnahmen am interessantesten zu sein, während kleinere Flächen deutlich weniger geeignet sind. Wir glauben daher, dass die Verbreitung der Arbeit im Homeoffice nur schrittweise Auswirkungen auf die Arbeitsweise der Unternehmen haben wird, aber keine Schockwirkung für den Markt der Büroräumlichkeiten bedeutet.

Sieht man von der Pandemie ab, scheint sich wieder ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage einzustellen, wobei sich die Situation je nach Region nach wie vor unterscheidet. Der Rückgang der Zuwanderung, die Tatsache, dass Wohnraum ausserhalb der grossen Zentren stärker nachgefragt wurde und ein leicht reduziertes Angebot haben dazu beigetragen, dass die Mieten insgesamt stabil geblieben sind. Dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren fortsetzen.

Auf der Anlageseite ist die Nachfrage sowohl nach Einzel- als auch nach Anlageobjekten jedoch weiterhin extrem hoch. Zum einen sind die Finanzierungsbedingungen nach wie vor äusserst attraktiv, zum anderen gibt es kaum Anlagealternativen. Der Kauf eines Eigenheims scheint für diejenigen, die über das nötige Eigenkapital verfügen, eine Selbstverständlichkeit zu sein. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hat in den vergangenen Monaten nochmals zugenommen, während Pensionskassen, Versicherungen, Anlagefonds und Privatpersonen weiterhin auf der Suche nach Renditeimmobilien sind. Der Mangel an Anlagen, die eine positive und regelmässige Rendite abwerfen, treibt die Anleger in Immobilien, manchmal zu fast jedem Preis. Daher sind die Kapitalisierungssätze im vergangenen Jahr erneut gesunken.

Immobilienportfolio

Mit Akquisitionen im Umfang von nahezu 100 Millionen Franken wurden in diesem Geschäftsjahr zahlreiche Investitionen getätigt, die nachstehen aufgeführt sind:

• Erwerb von zwei Wohnliegenschaften in der Deutschschweiz. Das erste Wohngebäude mit 64 Wohnungen in Arbon (TG) an der Kornfeldstrasse 2 bis 16 wurde für die Summe von 19,3 Millionen Franken erworben. Die zweite Liegenschaft, ebenfalls ein Wohngebäude, Am Kreuzberg 22 bis 28, in Olten (SO), besteht aus 32 Wohnungen und entspricht einer Investition von CHF 7,4 Millionen. Diese beiden Gebäude verfügen über eine ideale Lage und befinden sich in einem insgesamt guten Zustand. Die Mieten entsprechen den regionalen Standards.
• Erwerb eines Komplexes von vier Business-Zentren «Light Industrial» im Kanton Neuenburg im Wert von CHF 54 Millionen Anfang 2021. Dank dieser für die Anteilsinhaber gewinnbringenden Akquisition kann das Portfolio sektormässig diversifiziert werden. Die vier Gebäude sind zentral bis äusserst zentral gelegen, befinden sich in gutem Zustand, sind von erstklassigen Unternehmen angemietet und weisen nur geringe Leerstände aus. Die Transaktion umfasst die Übernahme der Immobiliengesellschaft Innoparc SA, der rechtlichen Eigentümerin der Gebäude.
• Erwerb einer Siedlung mit vier Wohngebäuden im Wert von über CHF 16 Millionen im Süden des Neuenburger Sees, in Vully-les-Lacs (VD). Die 2012 gemäss Nachhaltigkeitskriterien erstellten Gebäude umfassen vierundvierzig 2 1/2- bis 4 1/2-Zimmerwohnungen. Diese befinden sich in ausgezeichnetem Zustand und sind alle vermietet. Die Übernahme dieser Gebäude erfolgte per 1. April 2021.

In Neuchâtel an der rue des Saars 119 wurden alle 15 Minergie®-Eigentumswohnungen in hohem Ausführungsstandard trotz der Covid-19-Pandemie zur vollsten Zufriedenheit der Eigentümer fristgereicht übergeben. Diese schätzen den hohen Ausführungsstandard, die wunderbare Aussicht auf den See und die Alpen, die hohe Qualität des Verkehrsnetzes und die Schulen in nächster Nähe. Die Transaktion ermöglicht nach Abschluss der Endabrechnung die Realisierung eines substanziellen Reingewinns zugunsten der Anlegeraktionäre von über CHF 1,5 Millionen.

Die Fotos auf den ersten Seiten unseres Jahresberichts illustrieren die Restaurierungs- und Aufwertungsarbeiten des Gebäudes an der rue de Lausanne 8 bis 14 in Vevey, das im Inventar der schützenswerten Bauten aufgeführt ist. Die letzte Etappe betrifft das Gebäude an der av. de la Gare 17 bis 21. Bis zum Winter 2021-2022 sollte die Restaurierung dieses sehr zentral gelegenen Gebäudes mit gemischter Nutzung nach über sechsjährigen Arbeiten abgeschlossen werden können. Diese historischen Gebäude sind bereits eine unbestreitbare Referenz für die Bevölkerung und die Behörden von Vevey und natürlich auch für unser Portfolio.

Mit dem Ziel, immer über ein attraktives Portfolio zu verfügen, das den Markterwartungen und den Anforderungen der Mieter entspricht, werden Aufwertungsstudien und/oder Renovierungsarbeiten im Rahmen von kurz-, mittel- und langfristigen Planungen durchgeführt. So sind zurzeit insbesondere in den Kantonen Waadt und Genf verschiedene Studien im Gange.

In Neuchâtel wurde der Preisträger des internationalen Architekturwettbewerbs für die Entwicklung eines Wohnquartiers mit rund 180 Wohnungen in Beauregard-Dessus anlässlich der Eröffnungsfeier im August 2020 bekanntgegeben. Es wurden nicht weniger als dreiundsechzig Projekte aus sieben Ländern eingereicht. Dank der Vielfalt der vorgeschlagenen Lösungen und Bebauungsflächen wurde es insbesondere durch den Vergleich der Projekte möglich, die Herausforderungen des Standorts besser zu erkennen und zu verstehen. Bei den Beratungen konnte sich die Jury gestützt auf die Erkenntnisse aus den verschiedenen Projekten ihr Urteil bilden und letztlich in angemessener und überzeugender Weise den Preisträger bestimmen, der dem Standort und den Programmvorgaben am besten entspricht. Die Jury hat dem Bauherrn einstimmig empfohlen, die Fortsetzung der Studie und die Realisierung des Vorhabens den Architekten des Projekts Robin Hood, dem Freiburger Atelier LVPH architectes Sàrl, anzuvertrauen. Das Projekt überzeugte die Jury mit der umsichtigen Bebauung der zur Verfügung stehenden Fläche, indem die Grenzen der Bebauung in städtebaulicher und topographischer Hinsicht gekonnt abgesteckt werden. Das Projekt rückt die landschaftlichen Komponenten der Umgebung, den Blick auf den See und die Alpen, ins Zentrum, passt die Gebäudevolumen an die bestehende Bausubstanz an und verleiht dem Standort eine einzigartige Identität, insbesondere durch den grosszügigen Grünraum, der unverbaut bleibt.

Besondere Aufmerksamkeit wird den Fragen der nachhaltigen Entwicklung gewidmet, einem der Hauptkriterien des Wettbewerbsprogramms und des Anlagefonds im Allgemeinen.

Um dieses bedeutende Projekt einer breiten Öffentlichkeit zu präsentieren, wurden eine öffentliche Ausstellung und eine Informationsveranstaltung für die Quartier- und Nachbarschaftsverbände organisiert. Die beiden Veranstaltungen wurden zahlreich besucht, was zu einem bereichernden Austausch führte und auf ein positives Interesse der Bevölkerung an diesem künftigen neuen Quartier schliessen lässt. Im Weiteren wurde von einem Quartierverband lobend erwähnt, dass dieses Projekt durch den Einbezug der Bewohner der umliegenden Gebäude ein sehr gutes Beispiel einer nachhaltigen Vision darstellt.

Das Projekt wird gemäss den Empfehlungen der Jury weiter verfolgt. Gemäss dem Zeitplan für die verschiedenen Realisierungsphasen sollten die Wohnungen im zweiten Halbjahr 2025 bezugsbereit sein.

Covid-19

Im März 2020 hatte Bonhôte-Immobilier eine rasche Einschätzung der kommerziellen Risiken des Portfolios nach Kategorien vorgenommen, die sich auf 20,55% der jährlichen Mieteinnahmen des Fonds beliefen. Dieser Prozentsatz reduzierte sich auf 8%, wenn nur die von Schliessungen betroffenen Branchen betrachtet werden. Gleichzeitig kommunizierte der Verwalter seine Bereitschaft, im Interesse der Anleger durch konkrete Massnahmen (Aussetzung der Mieten, Anpassung der Zahlungsmodalitäten, allfälliger Mieterlass) zur Bekämpfung dieser Gesundheitskrise seinen Teil beizutragen.

Nach der Anordnung unterschiedlicher Massnahmen durch die Kantonsregierungen zur Bekämpfung der zweiten Corona-Welle im Herbst 2020, vor allen in der Westschweiz, und dem im Anschluss daran vom Bund angeordneten Teil-Lockdown für die Periode vom Winter/Frühjahr 2020/2021 verfolgte der Verwalter die Entwicklung der Situation aufmerksam und setzte die Prüfung der einzelnen Dossiers Fall für Fall fort. Die Risikoanalyse und die Umsetzung von Begleitmassnahmen fanden auch bei dieser zweiten Welle Anwendung, wobei bestimmte in der ersten Welle betroffene Kategorien nicht mehr länger (z.B. Arztpraxen) oder nur noch zum Teil (z.B. Kosmetikinstitute, Friseure, «nicht essenzielle» Geschäfte) berücksichtigt werden mussten. Diese anhaltende Unterstützung wurde von den Mietern und der Immobilienbranche erneut begrüsst und geschätzt.

In diesem Zusammenhang muss präzisiert werden, dass die Mietausfallquote von 3,52% vor allem auf den Erlass von Mietzinsen zurückzuführen ist. Wir haben bis jetzt keinen Mieter von Gewerbeimmobilien aufgrund von COVID-19 verloren. Keiner der Mieter hat sein Geschäft definitiv aufgegeben und alle haben die gestaffelten Wiederöffnungen abgewartet, um ihren Betrieb wieder aufzunehmen. Jeder einzelne leistet seine Miete ganz oder teilweise weiter, bis sich die Situation verbessert. In der Summe belaufen sich die Zugeständnisse gegenüber bzw. die Vereinbarungen mit den Mietern zurzeit auf +/- 0,8% der theoretischen Mieteinnahmen des Fonds per 31. März 2021. Sie sind unter Kontrolle, obwohl sie in diesem Geschäftsjahr eine bedeutende, aber einmalige Einbusse darstellen.

Pandemie und Homeoffice scheinen keine wirkliche Abwanderungswelle aus der Stadt verursacht zu haben. Die Nachfrage nach Büroflächen in den Städten hat kaum unter dem Homeoffice gelitten, was darauf hinweist, dass die meisten Mitarbeitenden nicht die ganze Zeit im Homeoffice verbringen möchten. Die prognostizierte Flucht von der Stadt aufs Land und ein weit verbreitetes Homeoffice-Modell werden dank der Massenimpfung gegen Covid-19 weniger wahrscheinlich. Gestützt auf die Hoffnung, das Virus zu besiegen, dürften die Städte grossteils wieder zu ihrer früheren Normalität zurückkehren.

Ein Beweis dafür ist die Tatsache, dass das Interesse für Gewerberäumlichkeiten auch im Geschäftsjahr 2020-2021 offenkundig war, und nicht nur für die Erstvermietung in Morges (100% der Geschäftsarkaden sind vermietet), sondern auch für Räumlichkeiten, die schon vor der Pandemie gekündigt waren bzw. für die Periode Ende 2020/Anfang 2021 neu zu vermieten waren.

Erfreulicherweise konnte während der Pandemie ein Gesundheitszentrum in Vevey, eine Zahnklinik in Morges und eine Tierarztpraxis in Vevey mit langfristigen Mietverträgen eröffnet werden.

Perspektiven und Strategie

Die Umwandlung des Anlagefonds in eine Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV) wird eine stärkere Beziehung zu den Anlegern ermöglichen. In diesem neuen Umfeld werden die Anlegeraktionäre an den Generalversammlungen teilnehmen und die Verwaltungsratsmitglieder treffen können und damit zu einer Konsolidierung des Austausches zwischen den Parteien beitragen.

Der qualitative Ausbau des Immobilienportfolios des Fonds wird mit der Analyse von Anlagechancen in der Deutschschweiz fortgesetzt, ohne dabei die Dossiers aus der Romandie aus den Augen zu verlieren. Mit einem Verschuldungsgrad von rund 25% ist der Fonds finanziell flexibel und in der Lage, auf dem hart umkämpften Markt schnell zu handeln.

Neuchâtel, 18. Juni 2021

Kennzahlen: Teilvermögen Investoren-BIM

Der komplette Bericht kann hier im PDF-Format heruntergeladen werden