Bonhôte-Immobilier Rapport annuel 2017-2018

Rapport d’activité et perspectives

Rapport de gestion

La valeur nette d’inventaire au 31 mars 2018, incluant tous les frais d’expertise et d’acquisition des immeubles, s’établit à CHF 117.95 la part, soit en progression par rapport à 2017.

Le résultat net d’exploitation de l’exercice s’élève à CHF 19’053’538.58. Le versement du dividende unitaire de CHF 3.14, identique à celui de l’exercice précédent, aura lieu le 11 juillet 2018.

En date du 15 juin 2018, le titre de Bonhôte-Immobilier s’échangeait à la bourse suisse autour de CHF 140.90. Sur cette base de cours, la prime par rapport à la valeur d’inventaire est de 19.45%, ce qui est inférieur à la moyenne des fonds de placement immobiliers cotés.

Le taux d’escompte net moyen pondéré s’inscrit à 3.76%, alors que le ratio moyen pondéré entre l’état locatif et la valeur vénale du parc en exploitation est de 5.75%. La répartition géographique selon l’état locatif couvre les 6 cantons romands: Neuchâtel 15.74%, Vaud 42.29%, Genève 35.27%, Fribourg 3.44%, Jura 1.86% et Valais 1.40%. Les revenus locatifs proviennent par ailleurs à 74.80% des logements, à 19.16% des surfaces commerciales et administratives, ainsi qu’à 6.04% des garages et des divers.

Lors de l’exercice 2016-2017, les investisseurs avaient pu choisir de percevoir pour la première fois leur dividende en espèces ou sous forme de nouvelle(s) part(s) selon le prospectus d’émission. C’est une solution unique qui n’avait jamais été proposée auparavant dans le domaine des fonds immobiliers. Au final, plus de 54% des détenteurs de parts ont pris leur dividende en titres, représentant 86’953 nouvelles parts. Cette opération avait permis de lever environ 10 millions de francs. Cette option est reconduite cette année.

Environnement 

Les fondamentaux du marché immobilier se sont globalement légèrement détériorés durant l’exercice sous revue. En effet, les taux d’intérêt se sont quelque peu tendus, l’offre de logements et de surfaces commerciales a dépassé la demande et les banques ont tendanciellement été plus restrictives dans l’octroi de crédits. Toutefois, la croissance économique reste solide et l’attrait de l’immobilier en tant que véhicule d’investissement demeure élevé, aussi bien au niveau institutionnel que privé.

Les disparités régionales sont par contre importantes. Les bords du lac Léman restent relativement bien recherchés, mais une pression sur les prix est apparue, surtout pour les objets plus luxueux et pour les surfaces commerciales. Dans les régions plus décentrées, la situation est tout autre. Elles sont frappées par un excès d’offres résultant de l’arrivée sur le marché d’un grand nombre de projets lancés en 2015 après l’abandon du cours plancher par la BNS. La mise en vente ou en location de centaines de logements dans des villes de quelques milliers d’habitants provoque une totale saturation du marché et ne peut être absorbée. On observe ce phénomène en Valais, à certains endroits dans le Chablais, ou encore autour de Payerne et d’Estavayer-le-Lac par exemple. Dans ces cas, non seulement les loyers sont à la baisse, mais en plus les taux de vacance augmentent. Il faudra passablement de temps pour résorber cet excès d’offres, et un certain nombre de projets sont d’ailleurs retournés dans les tiroirs dans l’attente de jours meilleurs.

Malgré cette détérioration, les prix sont restés tout à fait stables durant l’exercice. Le manque d’alternatives soutient la demande institutionnelle. Les compagnies d’assurance et les caisses de pension doivent toujours faire face au défi que représentent les taux d’intérêt négatifs. Les actifs immobiliers leur offrent une solution, même si l’horizon temporel de tels placements est extrêmement long.

Portefeuille immobilier

Bonhôte-Immobilier a fait l’acquisition en juillet 2017 d’une parcelle au bénéfice d’un permis de construire en force pour la construction d’un immeuble résidentiel. Proches de toutes les commodités et idéalement situés à l’est de la ville de Neuchâtel au 119, rue des Saars, les 15 appartements en PPE projetés bénéficieront d’une magnifique vue sur le lac de Neuchâtel et les Alpes. Les futurs acquéreurs pourront prendre possession de généreux logements de standing de 4½ et 5½ pièces dès le deuxième semestre 2019. L’investissement global est de l’ordre de 13.7 millions. Selon le postulat retenu et en fonction de l’évolution du marché local, un tiers de ces logements seront probablement maintenus dans le parc du fonds comme objets de rendement. Le chantier est actuellement dans sa phase de construction après plusieurs mois de travaux d’excavation et de travaux spéciaux.

A Delémont, la première mise en location du solde des grands appartements est terminée. La commercialisation des derniers lots en PPE se poursuit.

Au Landeron, l’inauguration officielle du quartier du « Bas-du-Ruisseau » en août 2017 a marqué la fin des travaux des six bâtiments construits pour trois investisseurs différents. Un ensemble cohérent de qualité situé à deux pas des rives du lac de Bienne, agrémenté d’une sculpture sur bois extérieure de l’artiste Klaus Prior. Dès lors, nous pouvons dire que Bonhôte-Immobilier est présent autour de tous les grands lacs romands. La première mise en location de l’immeuble d’habitation 11, rue du Jolimont, touche à sa fin. A ce jour, le taux de location sur l’ensemble de l’opération représente 80% de l’état locatif. Les investisseurs tiers rencontrent le même succès avec les 42 autres logements mis sur le marché quasi simultanément.

A Morges, le gros-œuvre de l’ensemble mixte « Les Résidences du Lac » est terminé et les travaux d’aménagement intérieur dureront jusqu’à l’automne prochain. La remise des bâtiments est confirmée pour la fin de cette année, mais on peut d’ores et déjà apprécier la richesse des espaces futurs en relation direct avec le lac Léman.

A Vevey, la 1ère étape de restauration de l’immeuble classé monument historique 8 à 14, rue de Lausanne, est achevée, alors que la 2ème étape a débuté. La conservation de l’objet patrimonial, sa perpétuation dans le temps avec toute sa substance et ses composantes historiques sont une réelle réussite. L’appartement créé dans les combles a été loué dès son achèvement. Toujours à Vevey, la rénovation et le rehaussement de l’immeuble d’habitation 26, chemin Emile-Javelle, arrivent à terme. Les trois nouveaux appartements créés en attique sont déjà tous au bénéfice d’un bail à loyer. Toutes ces mises en valeur génèrent des revenus supplémentaires dans le portefeuille. Parallèlement, Bonhôte-Immobilier poursuit sa gestion patrimoniale du parc avec plusieurs rénovations de minime/moyenne importance sur différents immeubles.

A Neuchâtel, le développement de la parcelle de Beauregard s’est intensifié. Au-delà de son contexte paysager et verdoyant remarquable, le site est considéré comme un site stratégique par le plan directeur cantonal actuellement en cours d’examen préalable auprès de la Confédération. Compte tenu de sa localisation qui lui confère un statut particulier de pôle de gare et de logement, le développement de ce secteur doit respecter des principes clairs. Pour ce faire, un mandat a été attribué à un bureau d’urbaniste et à un ingénieur en mobilité afin de mener les études nécessaires. 

Parallèlement à l’acquisition et aux valorisations d’immeubles existants, Bonhôte-Immobilier poursuit sa politique de portfolio management en procédant à des désinvestissements ciblés qui concernent, tout particulièrement, les petits objets accessibles aux privés. En effet, le marché actuel offre toujours la possibilité de désinvestir à des niveaux de prix élevés. Nous examinons cette opportunité pour les immeubles individuels d’une valeur de placement en principe inférieure à CHF 5 millions. Nous sélectionnons notamment les biens qui ne présentent pas de synergie dans l’exploitation. L’immeuble 10, bd Paderewski, à Vevey, tout comme l’immeuble 34e/34f, rue Fritz-Courvoisier à La Chaux-de-Fonds ont ainsi été vendus durant le premier trimestre 2018.

Perspectives et stratégie

Les chiffres publiés sont bons et confirment à nouveau la bonne santé du portefeuille dans un marché en constante mutation.

Le ralentissement de la croissance démographique, essentiellement en raison de l’immigration, cumulé à l’abondance de nouvelles constructions exercent inévitablement une pression à la baisse sur les revenus locatifs. Dans un marché qui semble retrouver un certain équilibre, le locataire a plus de choix et peut se réjouir de loyers en baisse, tout particulièrement ceux situés dans les quantiles supérieurs. Bonhôte-Immobilier n’est que très faiblement impacté par cette situation. Ces nouvelles composantes, qui limitent les réelles opportunités, sont prises en considération dans nos recherches d’investissement.

Neuchâtel, le 22 juin 2018

Chiffres-clés

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